法律觀點-發現土地回填,想解除買賣契約行不行?

法律觀點-發現土地回填,想解除買賣契約行不行?
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買賣土地最擔心的其中一個問題,就是土地被回填,若真有疑慮,不妨交易之前,請專家開挖土地抽樣並鑑定,有無廢棄物或污染物,以杜絕以後紛爭。圖/桃園地檢署提供

買賣土地最擔心的其中一個問題,就是土地被回填。首先我們要分辨「廢棄物」與「污染物」不太相同,在臺灣主要是由兩種法律在管理。

廢棄物依其嚴重程度分爲,一般廢棄物、一般事業廢棄物、有害事業廢棄物三類。依據的法律是廢棄物清理法第46條第1項第3款規定,可最重有五年以下徒刑與1,500萬元罰金。而污染物問題對於土地的管制更爲嚴格,尤其是有關土壤與地下水的問題,在於土壤及地下水污染整治法中,把土地管制分爲二級,依嚴重程度分爲「控制場址」與「整治場址」,這二者皆會在土地登記簿中呈現管制說明的字樣,唯一不同的是「控制場址」尚還可以移轉,但若土地被判定爲「整治場址」就嚴重了,甚至連正在拍賣程序中的土地,都要停止拍賣程序,所以土地若是被檢驗出有重金屬污染,價格勢必大受影響,必須整治清理完畢後,才能解除管制。

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回到本文討論的問題,那買方發現後可不可以解除買賣契約?民法對於買賣解約這件事,是將解除權給予沒有犯錯的一方,例如「遲延給付、給付不能」或「不完全給付」,買方付了錢土地遲遲不點交,這就可能是遲延給付甚至給付不能,那自然可以催告然後解除契約,而「不完全給付」常見的是「瑕疵給付、加害給付」,買方買了土地,發現土地居然有埋有重金屬廢料或是廢棄物,讓土地價值產生重大減損,甚至完全不能使用,那當然可以解除契約,綜合以上說法,用白話文說,「遲延給付、給付不能」就是貨沒出好,而「不完全給付」就是沒出好貨,以上這都是解除契約的理由。

但上述這兩種原因,在法院裁判的實務上,並非全部都能解除契約,我們看到很多判決都只能減少價金。原因在於貨沒出好、沒出好貨這二種情況,法院會裁量這些情況能不能被補正?依據民法第359條規定,「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」再者,要看出賣人自己本身有無誠信問題,如果出賣人明知卻故意不告知或隱匿,土地有回填情況,那賣方的責任將會被加重,尤其是若買賣契約中「特約事項有約定」,如賣方保證無回填廢棄物、土方等等的記載,那賣方若故意隱匿事實而不告知,就需負更重的責任。

所以,發現被回填,買方想解除土地買賣契約,重點分爲二個部分,第一個部分是危害的程度,能否補正?若僅有一點點廢棄物,要解除契約是有困難的,只能減少價金,第二個部分是要證明賣方有故意隱匿事實,這最好是在簽約時,載明於特約事項,加以敘述與約定,加重賣方的責任,纔有可能解除契約。若真有上述疑慮,不妨於交易之前,請專家開挖土地抽樣、並鑑定,有無廢棄物或污染物,以杜絕以後紛爭。

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